Spółdzielnie właścicieli mieszkań.

admin

Spółdzielnie właścicieli mieszkań. Miliony Polaków czeka rewolucja
Marek Wielgo 2013-04-15, ostatnia aktualizacja 2013-04-15 14:55:52.0

Możliwe, że ponad trzy miliony mieszkańców spółdzielni czeka rewolucja. Co by zmieniła?

Od 2000 roku spółdzielnie mieszkaniowe przeszły metamorfozę, ale to, co proponują teraz posłowie Platformy Obywatelskiej, to rewolucja. Twierdzą, że w wielu spółdzielniach ich członkowie nie mają niemal żadnego wpływu na to, kto i jak rządzi ich majątkiem, nie mają też dostępu do podstawowych informacji, np. dotyczących opłat za mieszkania albo zasad wynagradzania menedżerów zarządzających spółdzielniami. Dlatego posłowie chcą zburzyć ten porządek.

Możliwe, że w twoim bloku wisi już nawet informacja zarządu spółdzielni, w której ostrzega on przed zgubnymi skutkami pomysłów polityków Platformy. Nie są nowe, bo w już poprzednim Sejmie próbowali wcielić je w życie. Projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zablokowała jednak wówczas opozycja, a poza tym nie wszyscy posłowie PO go poparli. Teraz jest podobnie.

To, że suchej nitki na tym projekcie nie pozostawił Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, nie dziwi. Krytycznie ocenia go jednak także Krajowa Rada Notarialna, Krajowa Rada Sądownictwa i prokurator generalny. Ten ostatni zarzuca wręcz niekonstytucyjność niektórym propozycjom posłów PO. Ci mają jednak wsparcie np. ze strony Sądu Najwyższego. To pokazuje, jak bardzo kontrowersyjny jest to projekt. Co prawda, sejmowa komisja nadzwyczajna, do której trafił, ma jeszcze do wyboru projekty PiS i SLD, ale ponieważ większość w Sejmie ma koalicja złożona z Platformy i PSL, najpewniej ten pierwszy stanie się projektem bazowym. Kwestią otwartą pozostaje jedynie jego ostateczny kształt.

Cel - właściciel

Czy PO chce likwidować spółdzielnie? Tak twierdzi Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP (skupia ok. 600 spółdzielni). Chodzi o to, że w spółdzielczych budynkach, w których choć jedno mieszkanie jest w pełni własnościowe (ma status prawa odrębnej własności), powstawałaby automatycznie wspólnota mieszkaniowa. W dodatku inny przepis miałby umożliwić przekształcenie spółdzielczych praw do lokali w pełną własność bez udziału notariusza, a więc odbywałoby się to niemal bez kosztów. Wystarczyłoby, że władze spółdzielni wydadzą uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności poszczególnych lokali w danej nieruchomości. Jedyną formalnością byłoby założenie księgi wieczystej, do której sąd wpisałby nazwisko nowego właściciela.

Autorzy projektu zapewniają, że ich celem nie jest likwidacja spółdzielni. Chodzi o to, by posiadacze mieszkań o statusie prawa odrębnej własności (dalej będziemy je nazywali hipotecznymi), którzy zrezygnują z członkostwa w spółdzielni, mieli wpływ m.in. na sposób zarządzania całą nieruchomością, a więc i wysokość opłat.

Działacze ripostują, że nikt nie zmusza właścicieli mieszkań hipotecznych do występowania ze spółdzielni. Jeśli to robią, to na własne życzenie pozbawiają się niektórych praw właścicielskich. Tyle że przecież może się zdarzyć, iż ktoś "wyleci" ze spółdzielni, np. pod pretekstem "działania na jej szkodę".

Na pierwszy rzut oka inną zaletą proponowanych przez posłów PO rozwiązań jest to, że członkowie wspólnot uzyskaliby udział w majątku spółdzielni, np. w działce, na której jest parking, w wewnętrznych drogach czy osiedlowym domu kultury. Projektodawcy nazywają to "pełnym upodmiotowieniem właścicieli mieszkań". Zresztą autorzy projektu podkreślają, że spółdzielczość mieszkaniowa jest siedliskiem patologii, że zwłaszcza w tzw. spółdzielniach molochach na porządku dziennym jest marnotrawstwo, a jego skutkami obciążani są mieszkańcy.

Politycy PO uspokajają, że dobre spółdzielnie, bo takie też są, niczego nie muszą się obawiać. Dopóki byłaby chęć większości członków wspólnot, nadal zarządzałyby ich nieruchomościami. Ale musiałyby bardziej się starać - w efekcie opłaty najpewniej byłyby mniejsze niż obecnie.

Trudno egzekwować prawo

Wbrew temu, co mówią posłowie PO, to nie jest tak, że właściciele mieszkań, którzy nie są członkami spółdzielni, są całkowicie bezbronni. W każdym przypadku spółdzielnia jest zobowiązana na żądanie zainteresowanego przedstawić mu kalkulację wysokości opłat. Zarówno posiadacz mieszkania o statusie spółdzielczym własnościowym, jak i prawa odrębnej własności - bez względu na to, czy jest członkiem spółdzielni - może zakwestionować podwyżkę opłaty na drodze sądowej. To spółdzielnia musi udowodnić zasadność takiej podwyżki.

Jest jednak problem z egzekucją prawa. Często prokuratora uprawia "spychologię", zaś w sądach latami czekają na rozpatrzenie przypadki ewidentnego łamania prawa. Nierzadko spółdzielcy w pojedynkę muszą walczyć z prawnikami spółdzielni opłacanymi z wpłat wszystkich mieszkańców. I zdarza się, że sądy rejestrują niezgodne z prawem statuty spółdzielni. Np. ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że do udzielenia absolutorium zarządowi wystarczy większość głosów uczestników walnego zgromadzenia. Ale jedna z warszawskich spółdzielni przemyciła do swojego statutu zapis, że wymagana jest co najmniej 30-proc. frekwencja. Tak zarząd zapewnił sobie nieusuwalność, bo zwykle na walne przychodzi kilka procent członków.

Tego typu przypadki kładą się cieniem na spółdzielczość mieszkaniową. Tymczasem niezadowoleni spółdzielcy próbują się organizować. Na Śląsku powstało np. Stowarzyszenie Poszkodowanych Bezczynnością Spółdzielni Mieszkaniowych (www.temidacontrasm.info). Jego członkowie piszą o sobie: "Jesteśmy grupą, która narodziła się z potrzeby chwili. Potrzebą było pokonanie muru zaporowego, jaki ustawili prezesi spółdzielni mieszkaniowych na naszej drodze do własności mieszkań".

Niższe opłaty?

Jeśli w twoim budynku wszyscy mieszkańcy mają wciąż spółdzielcze mieszkanie własnościowe, nie będą go musieli przekształcać w prawo odrębnej własności. W ten sposób zapobiegliby powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.

Pokusa może być jednak duża. Znajdą się tacy, którzy będą przekonywali, że we wspólnocie będziesz płacił mniej za swoje mieszkanie. Zwłaszcza jeśli zarządzanie powierzy ona prywatnej spółce. Tak może być, ale nie musi. W 2010 r. Instytut Rozwoju Miast przeprowadził badania, z których wynika, że mieszkańcy wspólnot mieszkaniowych faktycznie płacą mniej, ale średnio. Rozrzut tzw. zaliczek mieszkaniowych jest bowiem bardzo duży - od 0,92 do 4,84 zł za m kw. A ich wysokość tak naprawdę niewiele mówi - może świadczyć zarówno o tym, że wspólnota świetnie gospodarzy, jak i że skąpi na naprawy i remonty.

Zwróć też uwagę, że rachunek, który dostajesz od spółdzielni, zawiera wiele pozycji, a większość kosztów (np. energii cieplnej, wody czy wywozu śmieci) nie zależy od niej.

Dwa lata temu władze Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej rozwiesiły plakaty z krzyczącym tytułem: "Chcesz za 5 lat mieszkać w slumsach? To załóż wspólnotę...". Mieszkańcy mogli przeczytać m.in., że tańszy czynsz się zemści, bo nie będzie pieniędzy na remonty i nie będzie gdzie zadzwonić w przypadku awarii. Spółdzielnia tłumaczyła, że była to odpowiedź na działania prywatnych zarządców, którzy za wszelką cenę próbują przekonać mieszkańców, żeby zawiązywali wspólnoty. Nie da się wyrokować, że spółdzielnie są lepsze od wspólnot lub na odwrót. O wyborze powinna decydować specyfika nieruchomości, tzn. wiek i stan techniczny budynku, liczba lokali, kim są mieszkańcy (ich status materialny, aktywność - czy uczestniczą w życiu spółdzielni). Faktem jest, że w niewielkiej wspólnocie jest o wiele łatwiej zaprowadzić porządek. Z drugiej strony, jeśli mieszkasz w bloku, w którym mieszkają osoby biedne, może brakować pieniędzy na utrzymanie i remonty. Z danych GUS wynika, że w 2011 r. ponad 40 proc. mieszkańców spółdzielni zalegało z płatnościami,

Co da spółdzielnia

Wspólnota mieszkaniowa najlepiej się sprawdza, gdy budynek jest stosunkowo niewielki, a wszyscy lub prawie wszyscy mieszkańcy chcą pchać ten "wózek" w jednym kierunku. Ale w tym przypadku już obecna ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala założyć wspólnotę mieszkaniową. Można to zrobić na wniosek większości właścicieli lokali (obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) oraz gdy w danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali. Innymi słowy, gdy wszyscy posiadacze lokatorskiego bądź własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu przekształcili je w prawo odrębnej własności. Sęk w tym, że przeprowadzenie takiej operacji wymaga dużej determinacji, a jak pokazuje życie, spółdzielcy nie palą się do tego.

Według danych GUS pod koniec 2011 r. spółdzielczych mieszkań o statusie własnościowym było ok. 2,3 mln. Prawie 800 tys. dawnych lokali spółdzielczych (głównie lokatorskich) zostało przekształconych w pełną własność, którą prawnicy nazywają prawem odrębnej własności.

Być może wielu nie widzi sensu wyodrębniania własności mieszkania ze względu na koszty notarialne. Tym bardziej że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i prawo odrębnej własności są tak samo zbywalne, czyli można je sprzedać, zamienić, podarować dzieciom.

Poza tym oprócz zalet pełnej własności (np. niezależność od spółdzielni) wiążą się z nią pewne niedogodności. Np. w przypadku wzrostu opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, który może być bardzo duży, właściciele muszą samodzielnie walczyć o jej obniżenie w samorządowym kolegium odwoławczym. Posiadacze spółdzielczych lokali nie mają tego zmartwienia, bo sprawę bierze na siebie spółdzielnia. Formalnie to ona jest użytkownikiem wieczystym gruntu.

Wybór prezesa

Wspomnieliśmy już, że wiele rozwiązań w projektowanej ustawie krytykują nie tylko działacze spółdzielczy. Najcięższe zarzuty stawia prokuratur generalny, bo zarzuca niekonstytucyjność m.in. propozycji posłów PO dotyczącej uregulowania kwestii własności gruntów. Chodzi o to, że wiele spółdzielni wybudowało domy na cudzym gruncie. Projekt zakłada, że w ciągu dwóch lat uzyskają grunt na własność za darmo przez tzw. przemilczenie. Oczywiście, jeżeli w tym czasie nie zgłosi się właściciel. Istnieje spore prawdopodobieństwo, że w przypadku gruntów należących do osób prywatnych tak się może stać.

Kontrowersje wywołuje też pomysł, by do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należało podejmowanie uchwał w sprawie wyboru i odwołania prezesa. Obecnie tę kwestię - czy prezesa i pozostałych członków zarządu wybiera walne, czy rada nadzorcza - regulują statuty spółdzielni. To nie wszystko. W dużych spółdzielniach (liczących powyżej 500 członków) cały zarząd oraz rada nadzorcza ma być wybierana w "wyborach tajnych, bezpośrednich, wyznaczanych na dzień wolny od pracy, spośród nieograniczonej liczby kandydatów". Statut określi, oprócz trybu i terminu zarządzania wyborów, także m.in. skład, tryb wyboru i odwoływania członków spółdzielczej komisji wyborczej oraz zakres jej działania.

Autorzy projektu chcą tak pobudzić spółdzielców do działania.

Wejście na walne

Z ich punktu widzenia o wiele ważniejsza jednak jest poprawka, która umożliwi członkom dużych spółdzielni uczestnictwo we wszystkich częściach walnego zgromadzenia, ale bez prawa udziału w głosowaniu. Dlaczego? Otóż w każdej spółdzielni walne zgromadzenie członków jest najwyższym organem władzy, co oznacza, że to tu zapadają najważniejsze decyzje. W walnym zgromadzeniu może uczestniczyć - z prawem udziału w głosowaniach - każdy członek spółdzielni (każdy więc może mieć wpływ na gospodarowanie w budynkach i osiedlach spółdzielczych i na koszty tego gospodarowania). Niestety, szczególnie w dużych spółdzielniach walne zgromadzenie dzielone jest na części. W dodatku trzeba się liczyć z tym, że na obrady są wpuszczani tylko ci członkowie, którzy zostali do danej części zaliczeni. Może to prowadzić do tego, że autor lub autorzy projektu uchwały nie mogą jej prezentować i bronić wobec wszystkich członków spółdzielni, a więc na wszystkich częściach walnego zgromadzenia, lecz tylko na tej, do której formalnie należą.

Będą kłótnie?

Musisz mieć świadomość, że proponowane przez PO zmiany mogą przynieść szereg skutków ubocznych. Np. projekt preferuje wspólnoty jednobudynkowe, które wydzielałyby się z osiedli.

Według Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP w tzw. spółdzielniach osiedlowych, które mają np. wspólny parking i plac zabaw dla dzieci, groziłoby to niewyobrażalną anarchią. Z anarchią to może przesada, ale skłócenie mieszkańców niektórych osiedli jest całkiem prawdopodobne. Być może niektóre spory o podział majątku będą wymagały rozstrzygnięć sądowych.

Zapytany przez nas partner kancelarii prawnej Wolf Theiss Paweł Kuglarz przyznaje, że najbardziej obawia się właśnie chaotycznego podziału majątku spółdzielni. Na spółdzielczych osiedlach istnieje bowiem wspólna infrastruktura drogowa, socjalna itd. Według tego prawnika przekształcenie spółdzielni we wspólnoty mogłoby mieć sens, ale tylko wówczas, gdyby obejmowały one całe osiedla lub zintegrowane części osiedli, co umożliwiłoby precyzyjny podział majątku i odpowiedzialności za istniejąca infrastrukturę.

W tym tygodniu opublikujemy w "Gazecie" całą serię informatorów, opinii i wywiadów na ten temat - wypowiedzą się zarówno zwolennicy, jak i przeciwnicy "spółdzielczej rewolucji". W serwisie Wyborcza.biz stworzyliśmy też forum, na którym każdy może zabrać głos. To ważny temat, bo zmiany, które szykują posłowie, dotkną ok. 3,4 mln rodzin

Tekst pochodzi z serwisu Finanse osobiste - [link widoczny dla zalogowanych] Agora SA