Rządy prezesa czy właściciela

admin

Rządy prezesa czy właściciela
Marek Wielgo, Przemysław Jedlecki 2013-04-16, ostatnia aktualizacja 2013-04-16 09:57:39.0

Uważasz, że twoja spółdzielnia podnosi opłaty, ale nie rozlicza ich rzetelnie? Nie dba o blok? Możesz wraz z sąsiadami założyć wspólnotę mieszkaniową i zatrudnić innego zarządcę. Ale trzy razy się zastanówcie przed podjęciem decyzji

W "Gazecie Wyborczej" pisaliśmy o forsowanym w Sejmie przez grupę posłów Platformy Obywatelskiej projekcie nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - miałaby przekształcić zarządzane przez nie budynki we wspólnoty mieszkaniowe. Taka wspólnota powstawałaby automatycznie, gdyby w spółdzielczym budynku przynajmniej jedno mieszkanie było w pełni własnościowe, czyli miało status prawa odrębnej własności.

W takiej wspólnocie spółdzielnia stałaby się jednym z właścicieli. To do nich należałaby decyzja o wyborze zarządcy i gdyby mieli większość, mogliby wybrać prywatną spółkę. Opłaty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wpływałyby już nie na konto spółdzielni, ale wspólnoty mieszkaniowej. Każdy płaciłby proporcjonalnie do swoich udziałów we własności tej nieruchomości.

Musisz jednak wiedzieć, że już obecna ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala założyć wspólnotę mieszkaniową. Możliwe jest to w dwóch sytuacjach: na wniosek większości właścicieli lokali (obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) oraz gdy w danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali. Innymi słowy, gdy wszyscy posiadacze lokatorskiego bądź własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu przekształcili je w prawo odrębnej własności.

W spółdzielni bezpieczniej...

Jednak z danych GUS wynika, że właściciele najwyraźniej nie palą się do tego (lokatorzy nie mają wyboru, gdyż mogą przekształcić swoje lokatorskie prawo do lokalu tylko w pełną własność). Pod koniec 2011 r. status spółdzielczych własnościowych miało bowiem wciąż ok. 2,3 mln mieszkań. Może to świadczyć o tym, że spółdzielcom ani w głowie zakładanie wspólnot mieszkaniowych. Jedni, prawdopodobnie większość, nie mają większych zastrzeżeń do swojej spółdzielni i - jak powiedział nam jeden z prezesów - chcą mieć sucho, ciepło oraz nie płacić zbyt dużo. Inni może by i chcieli założyć wspólnotę, ale boją się zmian. Wreszcie są i tacy, którzy są na to zdecydowani, ale trudno im się dogadać z sąsiadami. Tym bardziej że władze niektórych spółdzielni na różne sposoby starają się zniechęcić swoich członków do zakładania wspólnot. Np. dwa lata temu w Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej zawisły plakaty z krzyczącym tytułem: "Chcesz za 5 lat mieszkać w slumsach? To załóż wspólnotę...".

Prezesi przekonują, że we wspólnocie nie będzie taniej i lepiej. Zwracają uwagę, że większość ruder w centrach miast to właśnie budynki wspólnot. I że spółdzielnie częściej inwestują nie tylko w remonty bloków, ale także w ich ocieplanie. Ponadto prezesi podkreślają, że w spółdzielczości obowiązuje zasada solidaryzmu. Polega ona m.in. na tym, że spółdzielnie rozmawiają z dłużnikami, pozwalają spłacać zaległości na raty, nie śpieszą się z eksmisjami.

W zasobach Konińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej jest ok. 8 tys. mieszkań. Jej prezes Tadeusz Jankowski szczyci się tym, że w żadnym budynku właściciele nie wystąpili z inicjatywą utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Mało tego, 71 wspólnot w dawnych budynkach zakładowych powierzyło tej spółdzielni zarządzanie. Jankowski zapewnia, że mieszkańcy spółdzielni płacą mniej. Korzystają bowiem m.in. z działalności gospodarczej spółdzielni (zniżka w opłatach wynosi ok. 50 gr na m kw.).

...we wspólnocie taniej

Do takiego wniosku doszli mieszkańcy spółdzielczego wieżowca w Rudzie Śląskiej. Założyli własną wspólnotę mieszkaniową i nie żałują tej decyzji.

W jedenastokondygnacyjnym bloku przy ul. Wawelskiej 6 w Rudzie Śląskiej mieszkają 44 rodziny (w sumie ponad sto osób). Przez lata zarządzała nim Międzyzakładowa Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa "Perspektywa". Cztery lata temu mieszkańcy postanowili się z nią rozstać. Przyczyna była prozaiczna. - Przez całe lata byłem członkiem naszej spółdzielni. Chodziłem na zebrania, widziałem na własne oczy, że nie zarządza się naszym blokiem tak, jak bym chciał. Spółdzielnia zbierała np. duże pieniądze na fundusz remontowy, ale my w naszym bloku nie mogliśmy się doprosić większych prac. Finansowaliśmy inne bloki - mówi Czesław Tomkowski, jeden z pomysłodawców oderwania się od spółdzielni.

Z sąsiadami obszedł wszystkich mieszkańców. Chcieli sprawdzić, kto jest skłonny poprzeć plan secesji, i dowiedzieć się, ile mieszkań jest wykupionych.

- Policzyliśmy wszystko dokładnie i wyszło nam, że odrębną własność stanowi 57 proc. mieszkań. Zrobiliśmy zebranie i przegłosowaliśmy powołanie wspólnoty. Prawie wszyscy byli za. Przy spółdzielni chciały pozostać tylko dwie osoby - opowiada Tomkowski. Mówi, że wtedy od razu wielu lokatorów odczuło ulgę. - Wiedzieliśmy, że we wspólnocie to my podejmujemy decyzje. Zaraz po powstaniu wspólnoty zaczęliśmy szukać specjalisty, który będzie nią zarządzał - dodaje.

Zanim mieszkańcy ostatecznie go wybrali, objechali inne nieruchomości, którymi zarządza. Dopiero po tym zdecydowali się na podpisanie umowy.

Właściciele działają

Wspólnota zaczęła od nadrabiania zaległości w remontach. Najpierw podjęła uchwałę o wymianie wszystkich starych drewnianych okien na nowe plastikowe. Dotyczyło to oczywiście tych lokatorów, którzy wcześniej nie zrobili tego na własną rękę albo udało im się przekonać do inwestycji spółdzielnię. Lokatorzy musieli dopłacić wspólnocie do wymiany jedną czwartą rachunku. Resztę wzięła na siebie wspólnota.

- Potem założyliśmy monitoring i antenę satelitarną na dachu. Do każdego mieszkania doprowadziliśmy sygnał. Ludzie mogą oglądać wszystkie bezpłatne kanały z satelity Astra oraz Hot Bird. Mamy też oczywiście kablówkę. Inną ważną inwestycją, która nie mogła czekać, był remont dachu. Osoby z ostatniego piętra nieraz miały zalewane mieszkania. My w końcu uszczelniliśmy dach - mówi Czesław Tomkowski.

Kolejne wydatki miały przynieść większe oszczędności. Wymieniono wszystkie wodomierze - po 150 zł za sztukę. Przed tą operacją straty wody pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego w budynku a sumą odczytów z mieszkań wynosiły ok. 10 proc. Teraz to raptem 0,84 proc. - To w granicach błędu odczytu - cieszą się właściciele.

- Kolejnym krokiem były obniżki opłat. Centralne ogrzewanie staniało z 3,5 zł za metr kwadratowy powierzchni mieszkania do 3 zł. Jedyne, co podnieśliśmy, to opłaty na fundusz remontowy. Dziś wynoszą 2,8 zł za metr kwadratowy, a było 1,8 zł. Ale i tak zeszliśmy z kosztami średnio o 100 zł miesięcznie za mieszkanie. Dlaczego jest taniej? Nie płacimy za biura spółdzielni, nie zatrudniamy armii ludzi. Wiele rzeczy właściciele robią społecznie. Szukamy tańszych wykonawców prac remontowanych. A zarządca bierze tylko 55 groszy za metr - mówi Tomkowski i z dumą pokazuje blok.

Jest ocieplony, ma nowe drzwi wejściowe i okna na klatce schodowej. - Ocieplenie kosztowało 490 tys. zł. 290 tys. zł pochodziło z kredytu. Czy się opłaci? W tym roku rzeczywiste koszty ogrzewania wyniosły już tylko 2,57 zł za metr! To ogromne oszczędności. A najważniejsze, że od czterech lat ani razu nie podnieśliśmy czynszów - mówi właściciel z Rudy Śląskiej.

Konieczna determinacja

Tomkowski przyznaje, że spółdzielnia nie była zachwycona tym, że wspólnota nie chciała jej powierzyć zarządu, ale musiała się z tym pogodzić. - Zdecydowała demokracja - uśmiecha się.

Są jednak takie spółdzielnie, które - gdy już powstała wspólnota - robią wszystko, by nie mogła ona oddać zarządu nad budynkiem komu innemu. Rafał Waligóra, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami w firmie Atrium 21, opowiada nam, że w jednej z warszawskich spółdzielni właściciele chcący zrezygnować z jej usług zażądali, by w konkretnym terminie zwołała zebranie. Spółdzielnia wyznaczyła jednak inny termin, który większości właścicieli kompletnie nie odpowiadał, m.in. dlatego że zebranie miało się odbyć w godzinach ich pracy i równocześnie w terminie przeglądu kominiarskiego (obecność w lokalu obowiązkowa).

Co więc zrobili właściciele? Sami zorganizowali zebranie. Kilka dni przed wyznaczonym terminem prezesowi spółdzielni udało się jednak przekonać dysponenta wynajmowanej sali, by nie udostępnił jej wspólnocie. - A gdy już się wydawało, że wszystko jest na dobrej drodze, bo uchwała właścicieli w sprawie zmiany sposobu zarządu została podjęta, spółdzielnia ją zaskarżyła. Gdy sąd nie zezwolił na wstrzymanie realizacji tej uchwały, spółdzielnia robiła wszystko, by nie dopuścić do przekazania zarządu nieruchomością - mówi Waligóra.

Dodajmy, że problemy z odłączeniem od spółdzielni mogą też mieć wspólnoty, które korzystają z jej infrastruktury (np. ciepłowni).

Ale nawet kiedy się to w końcu uda, do rozwiązania pozostaje problem rozliczeń finansowych. - Wspólnoty najchętniej przejmowałyby środki zbierane dotychczas przez spółdzielnię. Sprawa ta, niestety, nie została uregulowana w obowiązujących przepisach - twierdzi specjalista z Atrium 21. Według niego komplikuje ją to, że wpłaty w spółdzielni idą nie tylko na utrzymanie nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy, ale również na utrzymanie majątku spółdzielni oraz prowadzoną przez nią działalność społeczną, oświatową i kulturalną. - Przepisy nakazują prowadzenie odrębnych rozliczeń dla każdej nieruchomości, z tym że rozliczenie i wyodrębnienie wpłat związanych tylko z daną nieruchomością nie zawsze jest zadaniem łatwym - mówi Waligóra. - Oczywiście przejęcie chociażby części środków jest możliwe - dodaje.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

- To forma stowarzyszenia właścicieli nieruchomości, którzy porozumieli się po to, żeby lepiej zarządzać posiadanymi lokalami. Wspólnota może działać w jednym lub w kilku budynkach, o ile znajdują się na tej samej działce - odpowiada Michał Świech z serwisu Domiporta.pl.

By założyć wspólnotę, właściciele muszą podjąć uchwałę o założeniu wspólnoty mieszkaniowej i zarejestrować ją u notariusza.

Zwraca uwagę, że nie zawsze wspólnoty gospodarują lepiej od spółdzielni. - Na oszczędności jest miejsce tam, gdzie mieszkańcy interesują się tym, co robi zarząd wspólnoty, i aktywnie uczestniczą w zarządzaniu budynkiem. Tam, gdzie zostawiają sprawy samym sobie, koszty zarządu mogą być wyższe - uważa Michał Świech.

Zwykle za koszty zarządu wspólnoty przyjmowane są wydatki, które ta ponosi na utrzymanie części wspólnych czy usługi takie jak wywóz śmieci, sprzątanie, ubezpieczenia, podatki czy bieżącą konserwację budynku. - Tymczasem za tego rodzaju usługi trzeba płacić niezależnie od tego, kto zarządza nieruchomością. Różnica polega na tym, że w przypadku wspólnoty jej członkowie mają wpływ na decyzje dotyczące wyboru odbiorcy śmieci czy firmy sprzątającej. Mogą też sprzątać sami - mówi Świech. - Jedynym dodatkowym kosztem są więc pieniądze, które trzeba przeznaczyć na wynagrodzenie członków zarządu wspólnoty i administratora nieruchomości.

Właściciel mieszkania we wspólnocie musi się liczyć z tym, że je straci, jeśli będzie zalegał z zapłatą swoich zobowiązań. Wspólnota może bowiem na drodze sądowej zażądać sprzedaży lokalu należącego do takiej osoby.

Kto rządzi we wspólnocie?

- Najważniejszym organem sprawującym władzę jest zebranie członków wspólnoty. To ono podejmuje uchwały, wybiera zarząd i przyjmuje lub odrzuca jego sprawozdanie. W uproszczeniu można powiedzieć, że to swoista rada nadzorcza, władza ustawodawcza, która kontroluje władzę wykonawczą, czyli zarząd - mówi Michał Świech z serwisu Domiporta.pl. - To zarząd jest drugim organem wspólnoty, który w niej rządzi na co dzień. Zajmuje się bieżącą administracją, rozliczeniami i wykonywaniem postanowień zebrań członków wspólnoty. Uchwały właścicieli podejmowane są większością głosów. Możliwe są dwa sposoby liczenia ich. W pierwszym przypadku siła głosu zależy od tego, jaki udział ma dany właściciel w nieruchomości wspólnej (jest to "grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali"). W drugim przypadku każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos. Aby przyjąć ten sposób liczenia głosów, trzeba najpierw przegłosować go większością według zasady udziałów. Z jednym wyjątkiem: gdy jeden członek ma więcej niż połowę udziałów, do zmiany metody głosowania wystarczy poparcie członków mających w sumie 20 proc. udziałów. Decyzję wspólnoty można zaskarżyć w sądzie. - Trzeba to zrobić w ciągu sześciu tygodni od jej uchwalenia. Oczywiście jedynie w sytuacji, gdy właściciel uzna, że jest ona sprzeczna z prawem lub narusza prawidłową gospodarkę nieruchomością - podpowiada Michał Świech.

W tym tygodniu opublikujemy w "Gazecie" całą serię informatorów, opinii i wywiadów na ten temat - wypowiedzą się zarówno zwolennicy, jak i przeciwnicy "spółdzielczej rewolucji". W serwisie Wyborcza.biz stworzyliśmy też forum, na którym każdy może zabrać głos. To ważny temat, bo zmiany, które szykują posłowie, dotkną ok. 3,4 mln rodzin

Tekst pochodzi z serwisu Finanse osobiste - [link widoczny dla zalogowanych] Agora SA